在一座城市打拼，許多人對房子很在意，會用畢生積蓄購置房產(chǎn)，安家落戶。在南京打拼多年的小張也不例外，一直想買一套屬于自己的房子。結(jié)合實際情況，他將眼光投向二手房市場。殊不知，有著一定房齡的二手房或多或少見證過悲歡離合。去年，他在雨花臺區(qū)購置了一套二手房，不料準備入住時，得知一對母子曾在窗外露臺墜亡。這件事在他心里十分膈應(yīng)，認為這房子是“兇宅”，與原房主打起官司要求退房。
案情簡介:
以“兇宅”為由要求退房賠償損失
2019年8月，小張手里積蓄有限，通過房屋中介找到一處價格合適，地段、房型也頗為滿意的二手房，以225萬元的價格拿下雨花臺區(qū)某處房產(chǎn)。在房屋中介的協(xié)助下，他與原房主李先生辦理完房屋過戶手續(xù)后，李先生即將鑰匙交給了小張，很快小張一家高高興興地忙起了裝修。
可就在這時，突如其來的一個消息讓滿心歡喜的小張全家入住新房的好心情全然崩潰。原來，幾個月前，就在小張準備入住的這幢樓里，曾有一母親抱著嬰孩跳樓致雙雙墜亡，而小張所購房屋廚房窗外正對的露臺便是事發(fā)地點。小張聽聞消息后回到家里，從廚房望見該露臺時，頓覺不寒而栗，心里十分膈應(yīng)。為此，小張輾轉(zhuǎn)難眠，多次與房屋中介及李先生協(xié)商，要求解除房屋買賣合同、退房還款，但屢屢遭拒。
今年8月，小張將原房主李先生及房屋中介一并訴至法院，請求判令撤銷已簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，要求原房主李先生退還購房款，并賠償因購買房屋而產(chǎn)生的中介費、稅款、不動產(chǎn)登記費用等必要支出及房屋裝修費用、物業(yè)費、貸款利息等相關(guān)開支。
雨花臺區(qū)法院在審理此案時，原、被告雙方各執(zhí)一詞。原告小張認為，李先生及中介在交易過程中，未向其說明“兇宅”的事實，構(gòu)成欺詐，應(yīng)當撤銷房屋買賣合同。被告李先生則認為，有人墜亡一事自己也只是聽聞，并未親眼所見，且自己出售房屋是出于其他原因，與房屋買賣并無關(guān)系。
法官說法：
案涉房屋算不算“兇宅”？
承辦法官充分聽取雙方意見后梳理分析認為，“兇宅”并非法律概念，無實體法律規(guī)范上的準確定義。盡管“兇宅”不是法律概念，卻是可以理解的風俗人情，會降低普通購房者對房屋居住使用效用的期待，進而左右買家的購房意向，即使成交也會大大影響交易價格，因此屬于應(yīng)當向買受方披露的事實。如出賣人對“兇宅”事實故意不作披露，則可能構(gòu)成欺詐，買受人有權(quán)要求撤銷合同。
法官認為，對于房屋是否屬于“兇宅”的判斷應(yīng)符合公序良俗，以社會公眾一般認知為標準：1、死亡形式，應(yīng)是非正常死亡，生老病死屬于自然規(guī)律，不屬于“兇宅”的衡量因素范圍；2、死亡地點，應(yīng)發(fā)生在房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)或者專有的空間場所，至于電梯、樓梯間及車位等公共區(qū)域則不應(yīng)屬此范疇內(nèi)；3、雙方約定，若交易雙方對“兇宅”范圍、情形有特別約定，在不違反善良風俗的情況下，尊重其約定。
該案中，墜亡事件雖系非正常死亡事件，但其發(fā)生地點并非在案涉房屋主體結(jié)構(gòu)或?qū)俜秶鷥?nèi)，而是在案涉房屋外、位于一樓的公共露臺處，且雙方在交易過程中并未對“兇宅”有過超越一般認識的特別約定，同時死亡人員亦非案涉房屋居住使用人員，因此案涉房屋不應(yīng)認定為“兇宅”，否則即與社會大眾的一般認知和預期相悖。綜上，案涉《房地產(chǎn)買賣合同》不存在可撤銷情形。
調(diào)解補償：
雖不屬兇宅，但原房主違背誠信
在弄清算不算兇宅，以及梳理相關(guān)房屋買賣的法律法規(guī)后，不足以解約退房，但“墜亡事件”是否應(yīng)當告知？原房主是否違背誠信原則？
法官認為，雖然案涉房屋不應(yīng)被認定為“兇宅”，但在實踐中，發(fā)生在房屋附件的墜亡事件往往也會對房屋買賣交易是否成就或房屋成交價格具有一定影響。該案中，墜亡事件發(fā)生于2019年4月，李先生于事件發(fā)生后，立即停止對該房屋的裝修，并于當月將其掛牌出售，由此可認定李先生對于墜亡事件知曉且心存芥蒂，因而急于將房屋出售。
在此情況下，李先生故意對買受人隱瞞事實，有違誠信原則，對糾紛產(chǎn)生負有一定責任。經(jīng)法院主持調(diào)解，原、被告雙方達成調(diào)解協(xié)議，被告李先生給付原告小張補償款5萬元
法官提醒：
合同中也可對“兇宅”相關(guān)情形約定
房屋買賣屬于生活中的重大交易事項，與房屋有關(guān)的信息應(yīng)當予以披露。購房者在買房過程中也要謹慎行之，就房屋情況結(jié)合自身喜好、忌諱事項，可向出賣方進行詳細詢問，也可實地向物業(yè)公司、周邊鄰居等打聽房屋情況。同時，建議買賣雙方在房屋買賣合同中就“兇宅”等相關(guān)情形進行約定，并附加違約條款。
